Le logement est l’une des dépenses les plus importantes pour la majorité des ménages français. Aussi, il est essentiel de bien connaître les règles qui encadrent l’évolution des loyers afin de s’assurer que ces derniers ne deviennent pas un fardeau financier insurmontable. Dans cet article, nous allons examiner les différents mécanismes qui déterminent le montant maximum d’augmentation de loyer.
Le cadre légal et réglementaire
En France, l’augmentation des loyers est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 sur les relations entre bailleurs et locataires. Cette loi a été modifiée à plusieurs reprises pour mieux protéger les locataires et éviter les augmentations abusives de loyers.
Ainsi, depuis la loi Alur de 2014, l’indice de référence des loyers (IRL) est utilisé comme base pour calculer l’augmentation annuelle maximale des loyers. Cet indice est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et reflète l’évolution des prix à la consommation des ménages urbains.
L’augmentation en fonction de l’IRL
La hausse du loyer au cours d’un bail est donc plafonnée selon l’évolution de l’IRL. Il existe toutefois quelques exceptions à cette règle générale :
- Lorsqu’un logement est loué meublé, l’augmentation du loyer peut être supérieure à l’IRL si le bailleur justifie de travaux ou d’améliorations réalisés dans le logement.
- Pour les baux conclus avant la loi Alur, l’augmentation annuelle peut dépasser l’IRL si elle est prévue par une clause d’échelle mobile dans le contrat de bail. Toutefois, cette disposition ne s’applique plus aux nouveaux contrats de location depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur.
Le calcul de l’augmentation maximale de loyer se fait selon la formule suivante :
Nouveau loyer = (loyer actuel) x (nouvel IRL / ancien IRL)
Où « ancien IRL » correspond à l’indice de référence des loyers du même trimestre que celui de la révision du loyer et « nouvel IRL » à celui publié au cours du dernier trimestre écoulé.
Exemple de calcul
Imaginons qu’un locataire paie un loyer mensuel de 800 euros et que son bail prévoit une révision annuelle du loyer en fonction de l’IRL. Au moment de la révision, l’IRL du dernier trimestre est de 130 et celui de l’année précédente était de 125. L’augmentation maximale de loyer sera donc :
Nouveau loyer = (800) x (130 / 125) = 832 euros
Ainsi, le montant maximum d’augmentation de loyer pour cette année sera de 32 euros par mois.
Le cas des zones tendues
Dans certaines zones dites « tendues », où la demande de logements est particulièrement forte et l’offre insuffisante, des mesures spécifiques s’appliquent pour limiter les hausses de loyers. Depuis la loi Elan de 2018, il peut notamment y avoir un bouclier loyer, qui est mis en place à titre expérimental dans certaines villes comme Paris ou Lille.
Concrètement, cela signifie que lorsqu’un logement est remis en location après le départ d’un locataire, le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur au dernier loyer appliqué, majoré de la variation de l’IRL. En outre, le loyer doit respecter un plafond fixé en fonction de la localisation du logement, de sa taille et de son année de construction.
Les sanctions en cas de hausse abusive
Si un bailleur ne respecte pas ces règles et augmente abusivement le loyer, le locataire dispose de plusieurs recours :
- Il peut demander une diminution du loyer auprès du juge des contentieux de la protection dans un délai de trois ans suivant la signature du bail.
- Il peut signaler la situation à la préfecture, qui pourra mettre en demeure le bailleur de respecter les plafonds de loyers et éventuellement lui infliger une amende.
En conclusion, le montant maximum d’augmentation de loyer est encadré par la loi et dépend principalement de l’évolution de l’IRL. Dans certaines zones tendues, des limites supplémentaires sont mises en place pour freiner les hausses abusives de loyers.